Sytuacja mieszkaniowa systematycznie się pogarsza

31 metrów kwadratowych — tyle wynosi obecna średnia powierzchnia mieszkaniowa, przypadająca na przeciętnego Polaka.

Na podstawie danych przytoczonych w powyższej statystyce widać, że Polska klasyfikuje się niemal na samym krańcu państw europejskich w kategorii powierzchni mieszkalnej na osobę; co prawda najświeższe odczyty odnotowują wzrost powierzchni mieszkaniowej o 3 metry kwadratowe, względem wyników z przez 5 lat; aczkolwiek jest to wzrost pozorny, który uwarunkowany jest systematycznie zwiększającą się powierzchnią lokali mieszkalnych na prowincjach, ale nie uwzględniający sukcesywnych spadków powierzchni mieszkań w dużych miastach i ich okolicach.

Jak możemy przeczytać w Gazecie Wyborczej, która zawarła analizę HRE Investments, przygotowaną na podstawie danych GUS — wynika z niej, że przeciętna powierzchnia mieszkań w dużych miastach sukcesywnie maleje. Z 65 metrów kwadratowych w 2009 roku, zmalała do 56 metrów kwadratowych w roku 2020. Wyjątek stanowi miasto Opole, w którym przeciętna powierzchnia wyniosła 73 metry kwadratowe.

To o 10 metrów kwadratowych więcej niż w ubiegłych latach. Zdecydowanie najgorzej sytuacja prezentuje się w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie przeciętna wielkość mieszkania oddawana do użytku przez deweloperów wyniosła — 49 metrów kwadratowych, o ponad 5 metrów kwadratowych mniej niż w 2019 roku.

Obserwowany w ostatnim czasie spadek przeciętnego metrażu mieszkań silnie koreluje z przeznaczaniem sporej części nowo wybudowanych pod wynajem; mieszkania o małym metrażu, tj. w okolicach 40 metrów kwadratowych, pozwalają czerpać względnie duże zyski, względem kwoty potrzebnej na ich zakup, za to w przypadku mieszkań o dużym metrażu, środki przeznaczone na inwestycję zwracają się zazwyczaj z mniejszą nawiązką.

Niewystarczająca powierzchnia mieszkaniowa nie jest jedynym problemem dotykającym polskiego rynku mieszkaniowego, drugim równie, o ile nie bardziej istotnym problemem jest niewystarczająca liczba mieszkań.

W latach 2003-2022 oddano do użytku łącznie 3,2 miliona lokali mieszkalnych, z tego 1,4 miliona to zasługa Polaków budujących się na własny koszt, sami deweloperzy wybudowali jedynie 1,6 miliona lokali mieszkalnych. Liczby te mogą się wydawać znaczne na pierwszy rzut oka, jednak po zapoznaniu się z faktycznym zapotrzebowaniem na lokale mieszkalne w Polsce - ukazuje się znaczący niedobór. Powołując się na najbardziej zachowawcze szacunki, liczbę niedoboru mieszkań określa na się na co najmniej milion. Jednak chcąc zrównać Polskę ze standardami unijnymi, należałoby wybudować ponad 2,5 miliona lokali mieszkalnych.

Natomiast największe niedobory mieszkań, sugerowałby szacunek oparty o dane na temat liczby pokoi przypadających na obywatela: deweloperzy musieliby intensywnie budować nowe mieszkania przez wiele lat, aby zaspokoić popyt wynoszący nawet 7 milionów lokali mieszkalnych.

Niedobory mieszkań bezpośrednio przekładają się na wzrost ich cen; deweloperzy będący w posiadaniu tak wysoce popytowego i newralgicznego dla funkcjonowania społeczeństwa towaru, jakim są mieszkania w czasie ich powszechnego niedoboru, skłonni są wystosowywać skrajnie nieproporcjonalne ceny za oferowane lokale; jednocześnie nabywcy posiadający niezwykle zawężone pole wyboru, nierzadko są zmuszeni zakupić mieszkania w cenach całkowicie przekraczających ich zdolności finansowe, co z kolei skutkuje zadłużeniem się na dekady.

Przykładem faktycznego występowania takiego zjawiska są oferty sprzedaży dostępne na portalach internetowych, widzimy na nich nierzadko 25/30-metrowe kawalerki, sprzedawane za 500 do 600 tysięcy złotych - zachodzenie tak absurdalnych transakcji jedynie dowodzi, w jak wielkiej desperacji znajdują się obecnie polscy nabywcy mieszkań.

Odnosząc się jeszcze do samej liczby wybudowanych mieszkań, liczba ta co prawda nigdy nie była w pełni wystarczająca, aczkolwiek spoglądając w przeszłość, dostrzegamy o wiele lepsze osiągnięcia na tej płaszczyźnie.

Obecnie za ewenement podawane jest wybudowane 3,2 miliona (z tego jedynie 1,4 miliona zbudowane przez spółdzielnie mieszkaniowe i deweloperów) mieszkań w przeciągu dwóch dekad, jednak w latach 1968-1988 udało się postawić łącznie 4,144 miliona mieszkań — tylko za sprawą inwestycji podejmowanych przez państwowe spółdzielnie mieszkaniowe.

Od ostatnich 40 lat największa liczba wybudowanych mieszkań została osiągnięta w roku 2022, z wynikiem 238 tysięcy mieszkań, jednak jeszcze w latach 70. osiągi takie były standardem, za to w samym tylko roku 1978 wybudowano - 283 tysiące mieszkań.

Dodatkowo należy podkreślić, że znaczna część obecnych mieszkań to pustostany, pełniące jedynie rolę zabezpieczenia kapitałowego, tj. ochrony cudzych oszczędności przed działaniem inflacji; często nawet nie są oddawane pod wynajem, zamiast tego trzymane są w takiej formie przez lata. W samej tylko Warszawie procent takich mieszkań wynosi astronomiczne 20 proc.

Jak wskazuje Polski Instytut Ekonomiczny w Tygodniku Gospodarczym nr 41, na podstawie analizy zebranych deklaracji, a także danych dostawców energii elektrycznej, udało się określić, że w Polsce w ostatnim dniu marca 2021 roku znajdowało się 1,8 miliona mieszkań niezamieszkałych. Wynosi to w skali całego kraju — 11,7 procent, jednakże obecne dane mogą być znacząco wyższe, gdyż badania, na które się tutaj powołuje, były prowadzone w marcu 2021.

W stolicy Polski sytuacja ma się najgorzej, procent warszawskich mieszkań będących pustostanami sięga 20%, co przekłada się na około 200 tysięcy pustych lokali; dla przykładu, około 4 tysięcy mieszkań w zupełności zaspokoiłaby potrzeby wszystkich warszawiaków oczekujących na mieszkanie komunalne, dla których według ośrodków pomocy społecznej, nie ma wolnych mieszkań.

Powyżej lub w okolicach średniej zakwalifikowały się miasta: Poznań, Kraków, Łódź, Gdańsk, Białystok, Szczecin oraz Bydgoszcz — średnia dla tych miast wahała się w okolicach 14%.

Ciekawym zjawiskiem jest notowanie ogromnych ilości pustostanów w małych miejscowościach, tj. do 20 tysięcy mieszkańców, w których to procent pustych mieszkań wynosi czasem nawet 30%, ze wszystkich dostępnych mieszkań. Wyniki takie zanotowało łącznie 15 małych gmin, w różnych województwach, za to niechlubny rekord padł w miejscowościach takich jak: Dziwnowo, w którym odsetek pustostanów wyniósł 54%; Mielna, z wynikiem wynoszącym 53% oraz Międzyzdrojów, z wynikiem 48%.

Dla przykładu w państwach jak Irlandia, czy też Kanada, problem ten jest zdecydowanie mniej rażący, a to z uwagi na istniejący tam niezwykle wysoki podatek od pustostanów, który powstrzymuje deweloperów od pasożytnictwa na rzecz społeczeństwa i zmusza do ulokowania swoich oszczędności w innej postaci.