Czy nowa reforma mieszkaniowa Waldemara Budy faktycznie położy kres patodeweloperce?

Czego dokładnie dotyczy ustawa?

Przez Ministerstwo Rozwoju i Technologi został opublikowany projekt rozporządzenia zmieniającego rozporządzenie dotyczące warunków technicznych przyporządkowanych do powstających budowli mieszkalnych.

„Myśmy opublikowali rozporządzenie, teraz są konsultacje publiczne, zakończyliśmy to, analizujemy uwagi. Wpłynęło 180 uwag, więc analizujemy, musimy odpowiedzieć na wszystkie i wysyłamy do Komisji Europejskiej w procesie notyfikacji. Zamknę ten proces do końca wakacji, mam nadzieję" - powiedział Buda w programie "Rzecz o polityce" w portalu rp.pl, odpowiadając na pytanie, kiedy wejdą w życie rozwiązania eliminujące patodeweloperkę. 

Ustawa w znacznej większości rozpisuje się na temat szczegółów technicznych powstających budowli, jak: dopuszczalna ilość przepuszczalnego hałasu przez drzwi wejściowe, zwiększenie minimalnego odstępu pomiędzy sąsiadującymi ze sobą balkonami oraz zwiększenie odstępu pomiędzy sąsiadującymi ze sobą blokami mieszkalnymi. Nie są to zmiany całkowicie nieistotne, nawet są poniekąd pozytywne, gdyż wprowadzają pewną dozę kontroli nad działaniami deweloperów; niemniej jednak zasadnym byłoby poświęcanie większej uwagi na rzecz czynników bezpośrednio przekładających się na jakość lokatorów, tj. regulacja cen za metr kwadratowy lub ograniczenia na rzecz posiadania mieszkań inwestycyjnych. Za to kilka postulatów zawartych w umowie ministra rozwoju i technologi zasługuje na baczną analizę.

25 metrów kwadratowych minimalnym metrażem mieszkania

Najgłośniejszym założeniem projektu Waldemara Budy jest ustanowienie minimalnego metrażu dla lokali mieszkalnych, który wynieść ma: 25 metrów kwadratowych, nie licząc balkonu lub logi jeśli mieszkanie takowe posiada. Rozwiązanie to niewątpliwie zahamuje powstawanie kawalerek o metrażu 15-20 metrów kwadratowych, jednak zaniechanie budowy lokali mieszkalnych o takim metrażu nie przełoży się na faktyczną poprawę bytu lokatorów. Ustawa w żaden sposób nie określa cen jakie deweloperzy mogą wystosowywać za metr kwadratowy, dlatego też dalej deweloperzy nie będą mieć żadnych przeszkód w sprzedawaniu mieszkań po skrajnie nieproporcjonalnych cenach: w takiej sytuacji pomimo istnienia ograniczeń na budowę mieszkań poniżej 25 metrów kwadratowych, realny metraż przypadający na osobę będzie jednocześnie równie niski jak przed ustawą. Dalej będą miały miejsce sytuacje, w których to jedno niewielkie mieszkanie jest użytkowane przez kilku lokatorów z powodów ekonomicznych.

Zmiana mająca zahamować niekontrolowany zakup mieszkań inwestycyjnych

Kolejnym ciekawym punktem ustawy jest zwiększony podatek od mieszkań inwestycyjnych, niestety mimo nadziei jakie wiążą się z takim posunięciem, podatek jest na tyle niski, iż nie będzie w stanie realnie wpłynąć na masowy zakup mieszkań inwestycyjnych. Ustawa określa jedynie zwiększenie podatku od pustostanów o 6 punktów procentowych, tylko haczyk tkwi w szczegółach- zwiększony podatek będzie obowiązywać dopiero przy zakupie szóstego mieszkania inwestycyjnego.

Waldemar określa to posunięcie mianem: „zatrzymującego patodeweloperkę ale nie zniechęcającego inwestorów”. Przepisy takie definitywnie nie zniechęcają inwestorów, jednak w żaden sposób nie przeciwdziałają patologią na rynku mieszkaniowym; podwyżka podatkowa jest zdecydowanie zbyt niska aby odciągnąć milionerów od masowego lokowania swoich oszczędności w pustych mieszkaniach, gdyż zwiększony o 6 punktów procentowych podatek dalej będzie pozwalał skutecznie chronić oszczędności przed działaniem inflacji. Podatek od pustostanów musiałby być wielokrotnie wyższy aby mieszkania inwestycyjne stały się nieefektywnym środkiem ochrony oszczędności przed działaniem inflacji. Obecnie mieszkania inwestycyjne stają się coraz poważniejszym problemem, który sukcesywnie ogranicza dostępność mieszkań w Polsce oraz niekorzystnie wpływa na kształtowanie się cen mieszkań pod wynajem lub sprzedaż, zmniejszanie się liczby lokali na sprzedaż ściśle koreluje ze wzrostem ich cen. W Warszawie procent pustostanów będących lokatą kapitału szacuje się astronomiczne 20%, za w całym kraju liczbę mieszkań inwestycyjnych szacuje się ma 1.8-2 miliona.

Więcej o mieszkaniach inwestycyjnych w analizie na temat rynku mieszkaniowego:

Zmiana w cesjach umów deweloperskich

Ostatnim istotnym i wartym przytoczenia punktem ustawy jest ograniczenie cesji umów deweloperskich. W oparciu o planowaną ustawę nie będzie już możliwa cesja umów deweloperskich i umów przedwstępnych na rynku, wyjątkiem będzie możliwość przekazania wierzytelności na rzecz osób bliskich, tj. rodzinie i to w czasie nie krótszym -od zawarcia poprzedniej umowy takiego typu- niż 3 lata. Resort informacji podaje zamiar wprowadzenia całkowitego zakazu cesji umowy rezerwacyjnej, za to możliwość cedowania umowy deweloperskiej będzie ograniczona do cesji jednego lokalu mieszkalnego dokonywanego przez nabywcę, który to w okresie trzech lat poprzedzających jej dokonanie nie wykonał podobnej cesji innej umowy deweloperskiej. Ograniczenie cesji umów będzie niewątpliwie korzystnym posunięciem, które zredukuje regularne przenoszenie wierzytelności na osoby trzecie w celu uniknięcia spłacania długów przez deweloperów.