Mieszkań nie ma i nie będzie

Artykuł nadesłany przez Piotra Ciszewskiego z Historii Czerwonej

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że pierwsza połowa tego roku była najgorszą od lat, jeśli chodzi o budowę nowych mieszkań komunalnych. W całym kraju samorządy rozpoczęły budowę 391 lokali, a w 908 przypadkach uzyskały pozwolenie na budowę. To regres o 26 i 30% względem pierwszej połowy roku poprzedniego. Władze lokalne, zwłaszcza największych miast, pomimo posiadania środków nie chcą budować mieszkań. Taka polityka przyczynia się do zmniejszania dostępności lokali mieszkaniowych oraz wzrostu cen zakupu lokali, a także najmu.

Mieszkania komunalne, czyli znajdujące się w zasobie samorządu lokalnego są elementem prowadzenia polityki społecznej. Służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli niemogących pozwolić sobie na lokale z zasobu komercyjnego. Zasadą mieszkalnictwa komunalnego jest jego niekomercyjny charakter i utrzymywanie zasobu z funduszy samorządu. O przyznanie mieszkania mogą się starać gospodarstwa domowe spełniające ustalone przez władze lokalne kryteria, głównie finansowe. Takie lokale powinny być również przyznawane osobom w trudnej sytuacji materialnej.

W praktyce zasób mieszkań komunalnych w największych miastach od lat maleje. W roku 2006 Warszawa dysponowała 101 605 lokali. W 2019 było ich 81 363. Za taką sytuację odpowiadało kilka zjawisk. Pierwszym była reprywatyzacja, czyli zwrot budynków dawnym właścicielom, ich spadkobiercom, a także osobom skupującym roszczenia. Znaczna część mieszkań została również sprzedana w ramach prywatyzacji dotychczasowym lokatorom, co następowało niekiedy z ogromną bonifikatą. Ten nieprzejrzysty, korupcjogenny proces był elementem polityki likwidacji zasobu komunalnego. Często korzystały z niego nie osoby potrzebujące pomocy mieszkaniowej, lecz na tyle zasobne lub mające odpowiednie znajomości, aby na korzystnych warunkach nabyć lokale. Znaczna część zasobu mieszkaniowego w Warszawie została również utracona w wyniku starzenia się budynków oraz pogarszania ich stanu technicznego. Około 16% lokali jest obecnie w stanie złym, co oznacza, że ich mieszkańcy powinni być jak najszybciej przeniesieni.

Na przykładzie Warszawy widać, że samorządy przeznaczają środki budżetowe nie na rozbudowę, lecz utrzymanie w stanie nadającym się do użytku istniejącego zasobu mieszkań komunalnych. Warszawa to miasto uzyskujące najwyższe w Polsce wpływy z podatków lokalnych. Obecnie jest to ponad 4,8 tys zł na mieszkańca. W latach 2018-2021 wydatki na mieszkalnictwo stanowiły tylko dwa procent stołecznego budżetu inwestycyjnego. Od początku prezydentury Rafała Trzaskowskiego wybudowano 829 mieszkań, z czego 400 w ramach Towarzystw Budownictwa Społecznego. To mniej niż w tym czasie utracono w wyniku złego stanu technicznego. W roku bieżącym miasto nie wybudowało jeszcze ani jednego lokalu, a zapowiadane oddanie 384 jest nierealne.

Podobna sytuacja panuje w innych największych miastach. W pierwszym półroczu 2023 roku ani jednego lokalu nie wybudowano w 10 miastach wojewódzkich. W Łodzi oddano do użytku dwa nowe mieszkania.

Kurczenie się zasobu komunalnego powoduje wydłużenie czasu oczekiwania na mieszkania oraz kolejek oczekujących. Najgorsza sytuacja panuje w Łodzi. W kolejce znajduje się tam 6719 gospodarstw domowych. We Wrocławiu jest ich 2999, a w Warszawie 2930.

Samorządy jako alternatywę proponują Towarzystwa Budownictwa Społecznego lub Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe. Są to spółki tworzone między innymi przez gminy, w celu budowy mieszkań czynszowych. Opłaty są w nich wyższe niż w zasobie komunalnym, lecz niższe niż w komercyjnym. TBS-y i SIM-y otrzymują środki z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, pokrywające część kosztów budowy. Reszta jest finansowana między innymi z czynszów. W wielu miastach, między innymi Warszawie, zwiększa się udział TBS-ów w zasobie mieszkaniowym. Stołeczny ratusz uznał je za kluczowy element polityki mieszkaniowej. Lokatorzy skarżą się jednak na praktykę działania spółek. Jak twierdzą przedstawicielki wrocławskiego portalu Obywatel TBS prowadzonego przez dwie mieszkanki tego miasta, zarządzanie spółkami jest nieprzejrzyste. Rosną również różnorodne opłaty, a wiele dodatkowych kosztów, między innymi zarządzania budynkami, przerzucono na lokatorów. Mieszkania okazują się wobec tego zbyt drogie nawet dla osób średniozamożnych.

Brak dostępnego i taniego zasobu mieszkaniowego ma bardzo negatywne skutki społeczne. Przyczynia się między innymi do bardzo wysokich kosztów kredytów. Ze względu na brak alternatywy utrzymują się także bardzo wysokie ceny najmu komercyjnego w największych miastach. Utrudnia również młodym zakładanie rodzin i nowych gospodarstw domowych.

Wciąż brak jest woli politycznej władz centralnych, ale przede wszystkim samorządów, aby rozwinąć programy budowy społecznego zasobu mieszkaniowego. Tymczasem jest to jedyny sposób, aby uniknąć skutków kryzysu i zapewnić obywatelom godziwy dach nad głową. Dotychczasowe programy takie jak Mieszkanie dla Młodych czy Mieszkanie Plus szły w zupełnie innym kierunku – wsparcia banków oraz deweloperów, oraz komercjalizacji mieszkalnictwa, dlatego poniosły klęskę. Rozwiązania nie stanowią również postulaty dopłat lub państwowych gwarancji dla kredytów mieszkaniowych. Wesprą one banki, a nie osoby potrzebujące własnego m.