Związki zawodowe deklarują gotowość do budowy nowych mieszkań, stawiają warunki

Celem inicjatywy jest usprawnienie procedur inwestycyjnych i zniesienie barier formalno-prawnych związanych z budową nowych mieszkań. Inicjatywa spotkała się z poparciem ekspertów i otrzymała Patronat Honorowy Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Według deklaracji, pod którą podpisało się Forum Budownictwa Śląskiego, Instytut Techniki Budowlanej, Konfederacja Budownictwa i Nieruchomości, Polskie Stowarzyszenie Producentów Dźwigów, Śląska Izba Budownictwa, Wydział Architektury Politechniki Śląskiej, Wydział Architektury Politechniki Wrocławskiej, Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów w Kaliszu - nadbudowywanie istniejących bloków mieszkalnych jest uważane za skuteczną formę pozyskiwania nowych mieszkań, zwłaszcza tam, gdzie jest to najbardziej potrzebne.

Projekt stawia sobie za cel walkę z deficytem mieszkaniowym w Polsce i jest to jak najbardziej słuszna inicjatywa, którą trzeba poprzeć. Pozytywne aspekty nadbudowy na przewidzianych warunkach to:

• poprawa standardów funkcjonalno-użytkowych nowych mieszkań zrealizowanych dzięki nadbudowie,
• poprawa warunków termoizolacyjnych ze względu na aktualne wymagania (planuje się zastosowanie dachów zielonych),
• usunięcie barier komunikacyjnych dzięki windom zewnętrznym (wymagania prawa budowlanego wobec instalacji dźwigów osobowych),
• utylizacja istniejących materiałów szkodliwych np. zawierających azbest,
• usprawnienie systemów instalacyjnych,
• nadchodzące remonty dotyczące: elewacji, pokrycia dachowego (nie może być tak, że elewacja nadbudowanej kondygnacji będzie różnić się od pozostałych, stąd potrzeba odmalowania elewacji całego budynku),
• względy architektoniczne: zmiany bryły budynku, dodatkowe elementy np. balkony i wykończenia

Metoda nadbudowy pozwala wykorzystać istniejącą infrastrukturę techniczną, obniżając koszty inwestycji i przyczyniając się do ochrony środowiska naturalnego dzięki temu, że wykorzystuje się istniejące budynki, a nie wydziela nowe tereny do budowy nowych bloków mieszkalnych, które często powstają w lokalizacjach terenów zielonych. To powoduje ich likwidację - tu przykład niedawno fatalnej inwestycji mieszkaniowej w Zawierciu, która odbiła się szerokim echem - mimo niemałej krytyki mieszkańców miasta Zawiercia dalej realizuje się tę inwestycję.

Według zawodowców nadbudowa takich budynków może spełniać potrzeby mieszkaniowe grup społecznych narażonych na wykluczenie komunikacyjne czy ekonomiczne, takich jak seniorzy i wielodzietne rodziny. Równie ważni są studenci, dla których mieszkanie w lokalu nadbudowanym może być okazją na mieszkanie, które będzie nowoczesne i tanie ze względu na oszczędności w budowie. Połączenie nadbudowy budynków z termomodernizacją i transformacją energetyczną wspiera politykę gospodarki niskoemisyjnej, poprawiając jakość życia i zdrowie mieszkańców.

Trzeba jednak uwzględnić, że w niektórych blokach mieszkalnych, które nie są w dalszym stopniu zmodernizowane, niektóre remonty i modyfikacje będą wymagać dodatkowych kosztów wstępnych, ale też czynnych - przez zwiększone koszty administracyjne. Jednak modernizacja nie powinna być żadnym skutkiem ubocznym, a raczej koniecznością transformacji całego budynku mieszkalnego, co spowoduje zwiększenie komfortu życia nie tylko lokatorów nowych mieszkań.

Do wskaźników oszczędności można zaliczyć: oszczędności dotyczące kosztów produkcji, oszczędność energii, oszczędność czasu, optymalizację procesów redukcję kosztów surowców. Faktem jest, że mieszkania zrealizowane w nadbudowie mogą być tańsze, zwłaszcza ze względu na oszczędności w kosztach czynnych związanych z opłatą dla wspólnoty, spółdzielni oraz opłatami za media - gdyż sam projekt stawia na energooszczędność. Samo zastosowanie zielonych dachów, to wielka innowacja i oszczędności, które lokatorzy zaoszczędzą na ogrzewaniu.

Nadbudowa mieszkań odnosi się do procesu dodawania nowych kondygnacji do istniejącego budynku mieszkalnego. Ta praktyka może potencjalnie prowadzić do niższych kosztów produkcji w porównaniu z budową nowego budynku od podstaw. Jest to spowodowane możliwością wykorzystania istniejących fundamentów, konstrukcji nośnych i instalacji, co może przynieść oszczędności w kosztach budowy.

Jednak istnieją pewne wątpliwości związane z nadbudową. Jeśli wartość jednej kondygnacji nadziemnej w bloku mieszkalnym, przed przeprowadzeniem nadbudowy, ma określoną relację z wartością całego budynku, to wartość dodanej kondygnacji zawsze będzie większa. Oznacza to, że koszty dodatkowe, takie jak koszty budowy, planowania i pracy ludzkiej, muszą zostać uwzględnione.

W przypadku nadbudowy istnieje potrzeba zbadania i oceny, czy korzyści z dodatkowych kondygnacji przewyższają koszty z nimi związane. Konieczne jest przeprowadzenie analizy kosztów i korzyści, uwzględniającej zarówno koszty samej nadbudowy, jak i wartość rynkową dodatkowych kondygnacji w porównaniu do wartości mieszkań, które nie miałyby zostać zrealizowane w nadbudowie. W niektórych przypadkach koszty dodatkowej budowy mogą przekroczyć korzyści ekonomiczne, co oznacza, że nadbudowa może nie być opłacalna.

Redakcja zobowiązuje się do opublikowania analizy, kiedy pierwsza inwestycja zrealizowana w takiej formie zostanie zrealizowana.

Ważnym problemem w przypadku rynku nieruchomości jest spekulacja. Jest to działanie polegające na inwestowaniu w nieruchomości w celu osiągnięcia szybkiego zysku poprzez wzrost ich wartości, a nie poprzez generowanie dochodu z wynajmu czy zamieszkania. Spekulanci zakupują nieruchomości w nadziei na wzrost ich wartości w przyszłości, a następnie sprzedają je po osiągnięciu zamierzonej zyskowności.

Jednym z czynników sprzyjających spekulacji jest ograniczona podaż mieszkań w stosunku do popytu. Kiedy ilość dostępnych mieszkań jest niewystarczająca, ceny rosną, co przyciąga spekulantów, którzy oczekują dalszego wzrostu wartości nieruchomości. Spekulanci często skupiają się na zakupie pustostanów lub nieruchomości wymagających remontu, które można kupić po niższych cenach, a następnie po zwiększeniu ich wartości na rynku odsprzedać z zyskiem.

W przypadku, gdy na rynku nieruchomości wzrasta ilość mieszkań przy jednoczesnym obniżeniu ich cen, spekulacyjne zyski mogą być ograniczone. Wzrost podaży mieszkań prowadzi do większej konkurencji i obniżenia cen, co może zniechęcić spekulantów. Inwestowanie w nieruchomości staje się mniej atrakcyjne, ponieważ wzrost wartości mieszkań nie jest już tak szybki i gwarantowany.

Dodatkowo większa dostępność mieszkań może zwiększyć konkurencję na rynku wynajmu. Spekulanci, którzy nie są w stanie znaleźć chętnych najemców, nie będą w stanie generować dochodów z wynajmu nieruchomości, co zmniejsza opłacalność traktowania mieszkań jako lokat kapitału.

Wprowadzenie odpowiednich regulacji prawnych może również skutecznie ograniczyć spekulację na rynku nieruchomości. Na przykład, wprowadzenie podatków od posiadania pustostanów lub od spekulacyjnych transakcji nieruchomościami może zmniejszyć atrakcyjność traktowania mieszkań jako czystej inwestycji. Te dodatkowe koszty mogą obniżyć zyskowność spekulacji i zniechęcić potencjalnych spekulantów.

Ponadto, wprowadzenie środków mających na celu ochronę i wsparcie lokalnych społeczności mieszkaniowych może również przeciwdziałać spekulacji - takie środki są już przewidziane w omawianej dziś deklaracji Grupy Inicjatywnej. Tworzenie programów mieszkaniowych skierowanych na przystępność cenową dla osób o różnych dochodach, a także inwestowanie w infrastrukturę społeczną i rozwój lokalnej społeczności, może ograniczyć dominację spekulantów na rynku nieruchomości poprzez promowanie zrównoważonego rozwoju i zapewnienie dostępu do mieszkań dla wszystkich.

Wzrost ilości dostępnych mieszkań przy niższych cenach, regulacje prawne oraz inwestowanie w lokalne społeczności mogą wspólnie przyczynić się do zmniejszenia spekulacyjnych zysków związanych z traktowaniem mieszkań jako lokat kapitału. Ta kompleksowa strategia może pomóc w stworzeniu bardziej zrównoważonego rynku nieruchomości, gdzie mieszkania służą przede wszystkim celom mieszkaniowym, a nie tylko jako narzędzie spekulacyjne.

W deklaracji przedstawiono rekomendacje dotyczące specustawy dotyczącej nadbudowywania budynków mieszkalnych. Zaleca się uwzględnienie budynków (wielkopłytowych) z lat 1946-1990, z uwagi na ich lokalizację, parametry techniczne oraz raport o stanie technicznym. Konieczne jest konsultowanie nadbudowy budynków zabytkowych i tych na obszarach ochrony konserwatorskiej z konserwatorem zabytków. Rekomendowane są również szczegółowe procedury planowania i projektowania, uwzględniające parametry architektoniczne i aspekty przeciwpożarowe. Aktualny stan prawny nie pozwala na takie formy nadbudów, które proponują eksperci.

Deklaracja sugeruje wprowadzenie procedury odstępstwa od przepisów przeciwpożarowych, umożliwiającej władzom gminy odstąpienie od zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Wskazane jest również wprowadzenie rządowych i samorządowych programów wsparcia dla nadbudów, w tym wsparcia finansowego ekspertyz technicznych budynków. Grupa Inicjatywna zamierza prowadzić kampanię informacyjną na temat nadbudowywania budynków mieszkalnych i promowania lekkich systemów konstrukcyjnych.

Wszystkie zrzeszenia, organizacje, instytucje i związki zawodowe podpisane pod deklaracją przedstawiły w swoim dokumencie rekomendacje i jednocześnie zapewnili o gotowości branży budowlanej oraz środowiska akademickiego do pełnej współpracy w zakresie nadbudowywania budynków mieszkalnych.